보금자리론 자격조건 총정리 — 소득·집값·한도와 디딤돌 차이

특례보금자리론은 끝났다 — 지금 신청하는 건 ‘상시 보금자리론’

한동안 ‘보금자리론’ 하면 떠올리던 특례보금자리론은 이미 끝났습니다. 2023년 금리 급등기에 1년 한시로 소득 제한 없이 9억원까지 풀었던 상품인데, 2024년 1월 29일 공급이 종료됐고 그 이튿날인 1월 30일부터 서민·실수요층에 혜택을 집중한 상시 보금자리론으로 개편돼 지금까지 운영되고 있습니다.

그래서 오늘 신청하는 보금자리론은 소득·집값 요건이 있는 실수요자용입니다. 신청과 약정을 어떻게 하느냐에 따라 세 가지로 나뉩니다.

전자로 다 처리하는 아낌e가 u·t보다 0.1%p 낮습니다.

나는 보금자리론 대상일까 — 소득·집값·한도 요건

세 가지 관문을 모두 통과해야 합니다. 먼저 주택보유수 요건인데, 채무자와 배우자의 주택보유수가 담보주택을 빼고 무주택 또는 1주택이면 됩니다(세대주 요건은 없습니다 — 세대주 조건은 디딤돌 쪽입니다). 1주택자는 대체취득을 위한 일시적 2주택으로, 구입용도에 한해 기존주택 처분조건부로 취급되며 기존주택을 대출 실행일로부터 3년 안에 처분해야 합니다. 그 위에 아래 소득·집값 요건을 지키는 경우입니다.

부부합산 연소득 상한 (가구 유형별)

대상 주택가격은 시세·감정평가액·매매가액(낙찰가액, 분양계약서상 실매매액 등 실제 지급한 금액) 중 어느 하나라도 6억원을 넘으면 취급 불가입니다(전세사기피해자는 9억원까지 예외). 디딤돌과 달리 순자산 한도나 전용면적 상한은 없습니다.

최대 대출 한도는 가구에 따라 커집니다.

LTV는 규제지역이 갈림길, DSR은 아예 예외

보금자리론의 담보인정비율(LTV)은 아파트 최대 70%, 그 외 주택 65%입니다. 생애최초라고 해서 LTV가 더 올라가지는 않습니다 — 생애최초의 혜택은 LTV가 아니라 대출 한도가 4억 2,000만원으로 커지는 쪽입니다.

갈리는 지점은 규제지역입니다. 규제지역(조정대상지역·투기과열지구·투기지역)에 있는 집은 LTV가 10%p 차감돼 아파트 60%·그 외 주택 55%가 됩니다. 다만 생애최초·전세사기피해자·실수요자(구입용도 + 무주택 + 집값 6억 이하 + 부부합산 연소득 7,000만원 이하를 모두 충족)는 차감되지 않아 70%가 그대로 유지됩니다. 서울은 2025년 10월부터 전역이 규제지역이므로, 서울 아파트를 사는 무주택 실수요자라면 70%, 그 요건에서 벗어나면 60%로 갈립니다.

전입 의무는 생애최초 여부와 무관합니다. 수도권(서울·인천·경기)이나 규제지역 주택을 구입용도로 받으면 대출 실행 후 6개월 안에 전입하고 입증서류를 내야 합니다.

가장 큰 장점은 DSR입니다. 보금자리론은 정책모기지라 은행권을 옥죄는 DSR 40%·스트레스 DSR 산정에서 완전히 빠집니다. 신용대출이 많거나 기존 부채가 커서 은행 주담대가 DSR에 막히는 사람도, DTI 60%(규제지역이면 50%로 차감. 단 생애최초·실수요자는 차감 없음) 한도 안이면 한도 축소 없이 보금자리론을 받을 수 있습니다. 소득 대비 대출이 막혔던 실수요자에게 이 점이 결정적입니다. LTV·DSR의 기본 개념이 헷갈린다면 LTV와 DSR 뭐가 다른가를 먼저 보시면 이해가 빠릅니다.

금리는 얼마나 — 고정금리와 우대금리

보금자리론은 만기(10~50년)까지 금리가 그대로인 순수 고정금리입니다. 2026년 7월 7일 고시 기준으로 만기별 기본금리는 대략 이렇습니다(직전 고시 대비 0.3%p 오른 구간).

여기에 우대금리가 붙습니다. 다자녀(2자녀 0.5%p·3자녀 0.7%p), 신혼 0.3%p, 신생아 0.2%p, 저소득청년 0.1%p 등이며, 모두 합쳐 최대 1.0%p까지 깎입니다(아낌e 전자약정 0.1%p는 이 한도와 별개로 추가). 다만 신혼 0.3%p와 신생아 0.2%p는 서로 중복되지 않습니다.

반대로 규제지역 소재 주택은 0.1%p가 가산됩니다(전세사기피해자는 미부과). 이 가산은 우대금리 1.0%p 한도와 별도로 계산되므로, 서울처럼 전역이 규제지역인 곳의 주택이라면 기본금리에 0.1%p를 더한 뒤 우대금리를 빼는 순서로 보면 됩니다. 금리는 고시일마다 바뀌니, 실제 약정 시점의 공사 고시 금리를 확인해야 합니다.

디딤돌 vs 보금자리론 — 나는 어디에 해당하나

둘 다 무주택 실수요자용 정책대출이지만 성격이 다릅니다. 두 대출의 관계를 한 줄로 줄이면 디딤돌 요건에 걸리면 보금자리론입니다.

금리만 보면 디딤돌이 낮습니다. 차이를 가르는 건 문턱입니다. 소득이 6천만원을 넘거나(맞벌이 신혼이면 흔합니다), 순자산이 5.11억을 넘거나, 84㎡ 초과 집을 사려면 디딤돌은 막힙니다. 이때 소득 7천만원까지 열려 있고 순자산·면적 요건이 없는 보금자리론이 남는 선택지가 됩니다. 다만 한도 격차는 가구에 따라 다릅니다 — 신혼이라면 디딤돌 3.2억 대 보금자리론 3.6억으로 좁혀집니다.

정리하면 갈림길은 다음과 같습니다.

• 디딤돌 요건을 모두 충족하는 경우 — 금리가 1~2%p 낮아 총이자 부담이 적습니다.
• 소득·순자산·면적 중 하나라도 걸리는 경우 — 디딤돌은 대상이 아니며, 보금자리론이 남습니다.
• 6억 초과 집이거나 소득이 더 높은 경우 — 둘 다 대상이 아니며, 남는 선택지는 은행 주담대(생애최초 70%·서민실수요자 60% 등)입니다. 자기자본으로 실제 얼마짜리 집이 가능한지는 2억으로 서울 아파트 얼마까지에서 역산해볼 수 있습니다.

정부대출 전반의 소득요건과 금리 구조(고정·변동 선택)를 더 보고 싶다면 정부지원 대출 소득조건과 금리를, 서울 신혼부부의 전체 내집마련 순서는 서울 신혼부부 주거 로드맵에서 큰 그림을 잡을 수 있습니다.

주의 / 최신성 안내

정확성·최신성 고지 — 이 글은 2026년 7월 기준 한국주택금융공사(보금자리론)·주택도시기금(디딤돌대출)의 공식 상품 안내와 금융위원회 발표를 바탕으로 작성한 정보 제공 목적의 글이며, 대출·투자·세무 자문이 아닙니다. 보금자리론 금리는 고시일마다(월중 수시) 바뀌고 — 2026년 7월만 해도 7월 1일·7월 7일 두 차례 고시됐습니다 — 소득·집값·한도 요건과 규제지역 LTV 기준도 정책 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신청·약정 전에는 반드시 한국주택금융공사(hf.go.kr)와 취급 금융기관에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다. 특정 상품 가입을 권유하지 않습니다.

공식 출처

• 한국주택금융공사 — 보금자리론 상품안내 · 금리 고시
• 한국주택금융공사 — 내집마련 디딤돌대출 안내 · 디딤돌 금리
• 주택도시기금 — 내집마련 디딤돌대출
• 금융위원회 가계부채 관리방안(규제지역 LTV·DSR) 보도자료 — fsc.go.kr