종부세 계산기 (2026)
2026년 종합부동산세법 기준 · 기준 확인 2026-07-20 · 간이 추정 · 정보 제공 목적 · 근거 국세청 홈택스
어떻게 쓰나요? 보유한 주택의 공시가격 합계와 주택 수만 넣으면
공제액·공정시장가액비율(60%)·누진세율을 자동 적용해 예상 종부세를 계산합니다.
1세대 1주택이면 고령자·장기보유 세액공제와 부부 공동명의 특례까지 반영합니다.
보유 주택 공시가격을 모두 더한 값. 부동산공시가격알리미에서 조회.
1세대 1주택자만 12억 공제. 그 외는 9억 공제이며, 3주택 이상은 12억 초과 구간부터 중과세율이 적용됩니다.
공동명의는 ‘각자 9억 공제’ 방식과 ‘1세대 1주택 특례(12억+세액공제)’ 방식 중 유리한 쪽을 자동 비교합니다.
만 60세 이상(고령자) 또는 5년 이상 보유(장기보유)면 세액공제가 붙습니다. 두 공제는 합산되며 최대 80%까지. 비워두면 미적용.
정밀 모드 — 재산세 중복분 공제·세부담상한 반영 (선택 · 실제 고지액에 근접)
재산세 중복분 공제는 주택별 재산세로 산정돼요. 합계가 아니라 집마다 한 칸씩 넣어야 정확합니다(1주택은 한 칸).
작년 (재산세+종부세) 합계의 150%를 넘는 종부세는 면제됩니다(세부담상한). 고지서 기준으로 넣으면 반영, 비워두면 미적용.
※ 정밀 모드는 단독·2주택·3주택에 적용됩니다(부부 공동명의는 신고 방식이 갈려 간이 비교만 제공).
계산은 이렇게 됩니다
종부세 산출세액은 다음 순서로 계산합니다. 이 계산기도 같은 공식을 씁니다.
- 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제액) × 공정시장가액비율(60%)
- 산출세액 = 과세표준 × 누진세율 − 누진공제
- 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제(합산 최대 80%)를 빼고, 부부 공동명의면 ‘각자 9억’과 ‘특례 12억’ 방식 중 유리한 쪽을 적용합니다.
- 마지막에 농어촌특별세(종부세액의 20%)가 더해집니다. 실제 고지액은 재산세 중복분 공제·세부담상한으로 이보다 낮아질 수 있습니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 세율 | 3주택 이상 세율 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
⚠️ 꼭 확인하세요. 이 계산기는 추정치입니다. 기본 모드는 공제·공정시장가액비율(60%)·누진세율·1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제·부부 공동명의 특례·농어촌특별세(20%)까지 반영하고, 정밀 모드를 펼치면 재산세 중복분 공제·세부담상한(전년 대비 150%)까지 반영합니다(각종 합산배제·임대주택 특례 등은 미반영). 정밀 모드도 근사치이니 실제 고지액과 다를 수 있어 정확한 금액은
국세청 홈택스 간이세액계산에서 확인하세요. 본 도구는 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.
자주 묻는 질문
- 종부세 대상은 어떻게 정해지나요?
- 주택 공시가격 합계에서 공제액(1세대 1주택 12억원·그 외 9억원)을 뺀 금액이 있어야 과세됩니다. 공제액 이하면 종부세는 0원입니다.
- 부부 공동명의면 종부세가 유리한가요?
- 경우에 따라 다릅니다. 부부 공동명의 1주택은 두 가지 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. ① 각자 9억원씩(합산 18억원) 공제받는 방식, ② 1세대 1주택 특례를 신청해 12억원 공제 + 고령자·장기보유 세액공제를 받는 방식입니다. 공시가격이 18억원에 못 미치면 대개 ①이, 고령·장기보유 공제가 크면 ②가 유리한 편입니다. 이 계산기는 두 방식을 모두 계산해 유리한 쪽을 보여줍니다.
- 이 계산기 결과가 실제 고지액과 같나요?
- 기본(간이) 모드는 공제·공정시장가액비율·누진세율·고령/장기 세액공제·부부 공동명의 특례·농어촌특별세까지만 반영하고, 재산세 중복분 공제와 세부담상한(전년 대비 150%)은 반영하지 않아 실제 고지액보다 다소 높게 나올 수 있습니다. 아래 "정밀 모드"를 펼쳐 주택별 공시가격(과 전년도 세액)을 넣으면 이 둘까지 반영해 실제 고지액에 더 가깝게 추정합니다. 다만 정밀 모드도 근사치이므로 정확한 금액은 국세청 홈택스 간이세액계산에서 확인하세요.
- 공정시장가액비율이 뭔가요?
- 공시가격을 그대로 쓰지 않고 일정 비율만 과세표준에 반영하는 장치로, 2026년 주택분 종부세는 60%가 적용됩니다. 이 비율은 시행령에 따라 바뀔 수 있습니다.
보유세 전반이 궁금하다면 종합부동산세 vs 재산세 차이와 2026 재산세 총정리도 함께 확인해 보세요.
세율·공제·공정시장가액비율·세액공제·공동명의 특례 출처: 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도 · 종합부동산세법 제8조(과세표준)·제9조(세율·세액공제)·제10조의2(공동명의 1주택 특례) · 2026년 공정시장가액비율 60%. 제도 개정 시 값이 달라질 수 있습니다.