등기부등본, 을구만 보면 될까 — 매매 땐 갑구부터

부동산 매매 계약 전에 등기부등본을 꼭 떼어보라는 말은 누구나 하지만, 막상 그 서류에서 무엇을 봐야 하는지는 막막합니다. 대출이 얼마나 잡혀 있나 하는 마음에 흔히 을구부터 들여다보지만, 정작 매수인에게 더 위험한 것은 소유권 자체를 흔드는 갑구일 수 있습니다.

등기부등본은 어떻게 구성되나요? — 표제부·갑구·을구

등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 이 서류는 세 부분으로 구성됩니다. 부동산등기법 제15조 제2항은 “등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다”고 정하고 있습니다.

많은 사람이 을구의 대출(근저당) 액수만 확인하고 넘어갑니다. 하지만 을구의 권리는 대개 돈으로 정리할 수 있는 반면, 갑구의 소유권 문제는 그렇지 않은 경우가 많습니다. 그래서 매매에서는 갑구를 먼저, 꼼꼼히 봐야 합니다.

갑구 — 소유권과 그것을 위협하는 것들

갑구에는 소유권에 관한 모든 사항이 시간 순서대로 기록됩니다. 먼저 확인할 것은 현재 소유자가 계약 상대방(매도인)과 같은 사람인지입니다. 가장 마지막에 소유권을 가진 사람이 매도인과 일치해야 정상적인 거래입니다.

문제는 소유권을 위협하는 등기들입니다. 이들은 근저당처럼 잔금으로 간단히 지워지지 않는 경우가 많아, 놓치면 매수인이 소유권을 온전히 가지지 못할 수 있습니다.

특히 가처분과 신탁은 놓치기 쉽습니다. 가처분은 소유권을 두고 소송이 진행 중일 수 있다는 뜻이고, 신탁등기가 되어 있으면 등기부상 소유자가 신탁회사여서 매도인이 마음대로 팔 수 있는 상태가 아닐 수 있습니다. 이런 등기가 보이면 원인과 해소 여부를 확인하기 전에는 계약을 신중히 판단해야 합니다.

놓치기 쉬운 두 가지 — 가등기와 ‘줄 그어진’ 등기

갑구에서 특히 조심해야 할 것이 가등기입니다. 가등기는 장래에 본등기를 할 순위를 미리 확보해 두는 등기로, 그 자체로는 소유권 이전 효력이 없지만 나중에 본등기가 이뤄지면 가등기 시점으로 순위가 소급됩니다. 즉 내가 산 뒤에 가등기권자가 본등기를 하면 내 소유권이 뒤로 밀리거나 부정될 수 있어, 매수인에게 매우 위험한 등기입니다. 특히 ‘소유권이전청구권 가등기’가 보이면 원인과 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

또 하나 헷갈리는 것이 말소된 등기의 표시입니다. 등기부에서 이미 효력을 잃은 등기는 지우지 않고 가운데 줄을 그어(주말) 남겨 둡니다. 그래서 근저당·가압류 같은 항목이 보이더라도 글자에 줄이 그어져 있으면 이미 말소돼 지금은 효력이 없는 등기이고, 줄이 없는 항목이 현재 살아 있는 권리입니다. 과거에 근저당이 있었다가 말소된 흔적을 현재의 빚으로 오해하지 않으려면, 항목마다 줄이 그어졌는지를 먼저 봐야 합니다.

을구 — 근저당·전세권 같은 소유권 외의 권리

을구에는 소유권을 제외한 권리들이 기록됩니다. 매매에서 가장 자주 만나는 것은 근저당권, 즉 대출 담보입니다.

근저당권을 볼 때 핵심은 채권최고액입니다. 이는 실제 대출 잔액이 아니라 담보로 잡아 둔 한도 금액으로, 통상 대출 원금의 120~130% 수준으로 설정됩니다. 장래 발생할 이자·연체이자·법적 비용까지 담보하려고 원금보다 높게 잡기 때문입니다. 그래서 채권최고액이 크다고 해서 그만큼 빚이 있다는 뜻은 아니지만, 채권최고액이 시세에 육박한다면 실제 채무 규모를 매도인의 잔액증명서 등으로 확인할 필요가 있습니다.

표의 전세권처럼 임차인의 권리가 걸려 있다면 인수·말소 여부를 확인해야 하는데, 세입자 입장에서 전세보증금을 지키는 절차는 전세·반전세·월세의 차이를 정리한 글에서 따로 다룹니다.

일반적인 아파트 매매에서 근저당은 잔금일에 매도인이 대출을 갚고 말소하는 조건으로 거래됩니다. 따라서 근저당이 있다는 사실 자체보다, 잔금 때 확실히 말소되는지를 계약서에 명확히 하는 것이 중요합니다. 이 부분은 매수인의 대출과도 얽히는데, 대출 한도의 기준이 되는 주택 시세가 KB시세인지 매매가인지를 함께 확인해 두면 자금 계획을 세우기 쉽습니다.

그래서 매매 전, 이 순서로 본다

등기부는 위에서 아래로 표제부·갑구·을구 순으로 읽되, 매수인의 확인 우선순위는 갑구가 먼저입니다. 정리하면 다음 순서가 안전합니다.

1. 표제부 — 소재지·면적·용도가 계약 대상과 같은지 대조합니다.
2. 갑구 — 현재 소유자가 매도인과 같은지, 가압류·가처분·압류·경매개시·신탁 같은 소유권 위협 등기가 있는지 확인합니다.
3. 을구 — 근저당권 채권최고액·전세권 등을 확인하고, 잔금 때 말소할 대출인지 계약 조건과 맞춥니다.
4. 잔금 직전 재확인 — 계약 이후 새로 설정된 등기가 없는지, 잔금 지급 직전 최신 등기부로 한 번 더 봅니다.

여기서 강조하고 싶은 것은 우열이 아니라 순서입니다. 을구의 근저당이 위험하지 않다는 뜻이 아니라, 흔히 을구만 보고 갑구를 지나치기 때문에 갑구를 먼저 챙기라는 것입니다. 근저당도 채권최고액이 시세를 넘거나 선순위 권리가 복잡하면 얼마든지 위험할 수 있습니다. 이렇게 매매 전 등기부를 확인하는 일은 임차에서 매수까지 이어지는 내집마련 여정에서 집을 사기로 마음먹은 뒤 거치는 한 단계이기도 합니다.

등기부등본은 어디서 떼나

등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인으로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 단순히 내용만 확인하는 열람과 공식 서류로 쓰는 발급(출력)이 나뉘며, 소정의 수수료가 있습니다.

한 번 확인했더라도 안심하기는 이릅니다. 등기 내용은 수시로 바뀔 수 있어, 계약 직전과 잔금 직전에 각각 최신본을 확인하는 것이 안전합니다. 예전에 떼어 둔 등기부만 믿고 있다가 그사이 새로 설정된 근저당이나 가압류를 놓치는 일이 실제로 생깁니다.

주의: 발행 시점 기준 정리입니다

• 갑구·을구의 구분과 기재 사항은 부동산등기법을 기준으로 정리했습니다. 개별 등기의 효력·해소 방법은 사안마다 다르므로, 실제 거래에서는 등기 원인과 해소 여부를 반드시 개별적으로 확인해야 합니다.
• 가압류·가처분·신탁 등이 있는 부동산의 매매는 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 이 글은 등기부를 읽는 기본 틀을 설명한 것으로, 구체적인 거래 판단은 공인중개사·법무사 등 전문가의 확인을 거치시기 바랍니다.
• 본 글은 정보 제공 목적이며 특정 거래를 권유하지 않습니다. 등기 발급·확인의 최신 절차는 대법원 인터넷등기소에서 다시 확인하세요.

출처: 부동산등기법 (국가법령정보센터) · 대법원 인터넷등기소