선순위 근저당 있는 집, 내 보증금은 안전할까 — 70%룰

전세사기 뉴스가 잇따르면서, 등기부에 근저당이 잡힌 집은 무조건 피해야 한다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 등기부 을구의 근저당이 있다는 사실 자체보다, 그 금액이 시세에 비해 얼마나 되는지가 훨씬 중요합니다. 숫자 하나로 안전한지 아닌지를 가늠하는 실무 공식이 있습니다.

왜 앞선 근저당이 내 보증금을 위협하나

집이 경매로 넘어가면 등기부에 적힌 권리들의 순서대로 배당이 이뤄집니다. 이때 기준이 되는 것이 말소기준권리입니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 이렇게 설명합니다.

“말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리 보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수(선순위 권리)되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소(후순위 권리)됩니다.”

즉 근저당이 내 전입신고보다 먼저 설정돼 있으면 그 근저당이 말소기준권리가 되고, 나중에 대항요건을 갖춘 내 임차권은 경매로 낙찰되는 순간 소멸합니다. 낙찰자에게 “나 아직 보증금 못 받았으니 못 나간다”고 버틸 수 없다는 뜻입니다. 대신 배당 절차에서 확정일자 순위에 따라 돈으로 돌려받게 되는데, 이때 나보다 앞선 근저당이 먼저 가져가고 남은 돈에서 내 몫이 결정됩니다. 그래서 앞선 근저당 금액이 얼마인지가 안전의 핵심입니다.

안전 판단 공식 — 70%룰

부동산 실무에서 보증금 회수 위험을 미리 거르는 방법은 단순합니다. 선순위 채권최고액과 내 보증금을 더해 시세로 나눈 비율을 보는 것입니다.

(선순위 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세(KB시세 또는 감정평가액) × 100

이 비율에 따라 세 구간으로 나뉩니다.

70%라는 선이 중요한 이유는 그 자체가 낙찰가율 하락을 견디는 완충폭이기 때문입니다. 아파트는 단독·다세대 주택보다 거래가 활발해 경매 낙찰가율이 높게 형성됩니다. 합산 비율을 70%로 눌러두면, 낙찰가율이 그 아래로 떨어지지 않는 한 채권최고액과 내 보증금을 모두 배당하고도 남는 구조가 됩니다.

가상 예시로 계산해보기

예를 들어 가상의 상황을 들어보겠습니다. 시세 5억원짜리 아파트에, 은행 근저당의 채권최고액이 2억4천만원(대출 원금 2억원 × 120%), 내가 넣을 보증금이 1억원이라고 합시다.

• 합산액 = 2억4천만원 + 1억원 = 3억4천만원
• 안전성 비율 = 3억4천만원 ÷ 5억원 × 100 = 68%

68%는 70% 이하이므로 안전 구간입니다. 뒤집어 보면, 경매 낙찰가가 대략 3억4천만원 언저리까지 나와야 선순위 채권최고액과 내 보증금이 모두 배당됩니다. 낙찰가 3억4천만원은 시세 5억원의 68%이므로, 낙찰가율이 68% 밑으로 떨어질 때부터 손실이 시작되는 셈입니다. 실제 아파트 경매 낙찰가율은 보통 80% 안팎에서 형성되니, 68%까지는 상당한 여유가 있습니다. 실제 값은 개인 상황과 물건, 공식 감정가에 따라 다르므로 참고용입니다.

채권최고액이 기준인 이유

집주인은 종종 “대출 거의 다 갚아서 실제 빚은 얼마 안 된다”며 계약을 재촉합니다. 하지만 계산의 기준은 실제 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액이어야 합니다. 근저당권의 성질 때문입니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 근저당권을 이렇게 정의합니다.

“근저당권은 계속적인 거래관계로부터 장래 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 장래에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리를 말합니다.”

채권최고액은 앞으로 늘어날 이자와 지연손해금까지 미리 담아둔 상한선입니다. 채무자가 대출을 다시 끌어 쓰거나 연체가 쌓여 지연이자가 붙어도, 선순위 채권자는 그 채권최고액 한도까지 우선 배당받을 수 있습니다. 그래서 실제 잔액이 아니라 채권최고액으로 계산해야 안전판이 됩니다.

채권최고액은 통상 대출 원금 대비 일정 비율로 설정되는데, 이 비율은 법으로 정해진 게 아니라 금융기관의 관행입니다. 1금융권 은행은 대체로 원금의 120% 수준, 저축은행·새마을금고·신협 같은 2금융권은 130~140% 수준으로 더 높게 잡는 경향이 있습니다. 근저당권자가 2금융권이면 같은 원금이라도 채권최고액이 크게 잡히므로 더 엄격하게 봐야 합니다.

낙찰가율 몇 %까지 버티나 — 역산

70%룰을 조금 더 밀고 들어가면, 시세 대비 채권 상황에 따라 어느 정도의 낙찰가율까지 보증금이 안전한지 역산할 수 있습니다. 경매 배당은 대략 이 순서로 이뤄집니다.

1. 경매 집행비용 (통상 낙찰대금의 1.5% 안팎)
2. 소액임차인 최우선변제금 (해당하는 경우 — 최우선변제라 세금보다 앞섭니다)
3. 최우선 당해세 (재산세·종합부동산세 등 그 집에 붙는 세금)
4. 선순위 근저당권자 (채권최고액 한도)
5. 후순위 확정일자 임차인 (여기에 내가 들어감)

내가 확정일자 임차인이라면, 내 앞 순번(집행비용 + 당해세 + 선순위 채권최고액)을 모두 채우고 남은 돈에서 배당받습니다. 앞의 가상 예시(시세 5억, 채권최고액 2.4억, 보증금 1억)로 낙찰가율별 결과를 보면 이렇게 갈립니다.

(집행비용 약 500만원, 당해세는 없다고 가정한 단순 계산입니다.) 표에서 보듯 합산 비율 68%인 물건은 낙찰가율이 68% 아래로 내려갈 때 비로소 손실이 시작됩니다. 낙찰가율이 물건의 안전성 비율과 만나는 지점이 손익 분기선인 셈입니다. 그래서 합산 비율을 낮게 통제할수록 더 심한 하락장에서도 버틸 수 있습니다.

소액 보증금이라면 — 최우선변제 안전지대

보증금이 작은 월세 계약이라면 이야기가 달라집니다. 소액임차인 최우선변제 제도가 선순위 근저당보다도 앞서 일정액을 보장하기 때문입니다. 서울 기준으로 정리하면 이렇습니다.

찾기쉬운 생활법령정보는 소액임차인의 우선변제를 이렇게 안내합니다.

“우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받습니다.”

즉 최우선변제금이 아무리 커도 낙찰대금의 절반을 넘을 수는 없습니다. 선순위 근저당이 시세를 가득 채우고 있어도, 최우선변제 한도 안의 소액 보증금은 근저당보다 먼저 배당됩니다. 그래서 보증금을 최우선변제 한도 안으로 낮춘 월세 계약은 원금 손실 위험이 크게 줄어듭니다.

단 한 가지 함정이 있습니다. 소액임차인 여부와 한도는 내가 계약한 날이 아니라 그 집에 가장 먼저 설정된 담보물권의 설정일을 기준으로 판정합니다. 예를 들어 그 집의 최초 근저당이 2018년에 설정됐다면, 지금 계약해도 그 시점의 낮은 기준(서울 보증금 1억1천만원 이하·최우선변제 3천700만원)이 적용됩니다. 지금 기준으로 소액임차인이라고 안심했다가 경매에서 한 푼도 못 받을 수 있으니, 등기부에서 가장 오래된 근저당의 설정일을 반드시 확인해야 합니다.

이런 신호는 특히 위험하다

70%룰을 통과해도 등기부 을구에서 아래 신호가 보이면 별도로 경계해야 합니다.

• 근저당권자가 은행이 아닌 일반 법인·대부업체: 은행 주택담보대출은 한도·연체가 예측 가능하지만, 사법인·대부업 채무는 지연이자율이 높고 연체 시 채권최고액까지 빠르게 차오릅니다. 유예 없이 곧바로 경매를 넣는 경향도 있습니다.
• 채무자가 소유자가 아닌 제3자(물상보증): 등기부 을구에서 소유자 이름과 근저당 채무자 이름이 다르면, 집주인이 남의 빚을 위해 자기 집을 담보로 내준 구조입니다. 집주인이 아무리 성실해도 제3자가 부도나면 내 의사와 무관하게 경매가 진행됩니다.

두 경우 모두 계약 전에 근저당권자와 채무자를 등기부에서 확인하고, 필요하면 반전세로 보증금을 낮추는 방안이나 잔금일 근저당 감액 등기 조건을 검토하는 편이 안전합니다. 아울러 보증금이 1천만원을 넘는 계약이라면 국세징수법 제109조에 따라 임대인 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있으니, 조세채권 리스크도 함께 점검하는 것이 좋습니다.

정리 — 숫자 하나로 거른다

근저당이 있느냐 없느냐가 아니라, 그 채권최고액과 내 보증금의 합이 시세의 몇 %인지가 안전을 가릅니다.

• 계산 기준은 실제 잔액이 아니라 채권최고액(지연이자까지 담은 상한).
• (채권최고액 + 보증금) ÷ 시세 ≤ 70%면 대체로 안전, 80% 초과면 위험.
• 이 비율은 곧 견딜 수 있는 낙찰가율 하한이기도 하다.
• 소액 보증금은 최우선변제로 별도 보호되나, 최초 담보물권 설정일 기준을 확인해야 한다.
• 법인 근저당·물상보증 신호는 숫자와 별개로 경계한다.

주의 · 최신성

• 이 글의 소액임차인 기준·최우선변제 한도는 2026년 7월 기준 서울특별시 값이며, 주택임대차보호법 시행령 개정에 따라 바뀔 수 있습니다. 지역별로도 금액이 다릅니다. 최종 확인은 국가법령정보센터·찾기쉬운 생활법령정보에서 하시기 바랍니다.
• 70%룰과 낙찰가율 시뮬레이션은 실무에서 통용되는 판단 기준이자 가상 예시 계산으로, 법으로 정해진 수치가 아닙니다. 실제 경매 배당은 물건·지역·당해세·선순위 관계에 따라 달라지므로, 개별 물건은 전문가 확인이 필요합니다.
• 이 글은 제도와 판단 방법을 설명하는 정보 제공 목적의 글이며, 특정 물건의 매수·계약을 권유하거나 개별 투자·법률 자문을 제공하지 않습니다.

1차 출처

• 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조 — 국가법령정보센터
• 소액임차인의 우선변제 — 찾기쉬운 생활법령정보
• 경매 매수로 말소·인수되는 권리(민사집행법 제91조) — 찾기쉬운 생활법령정보
• 임대차 계약 전 임대인 미납국세 확인 — 정책브리핑