종합부동산세 vs 재산세 차이 — 나는 종부세 대상일까

2026년 7월 4일 발행 · 2026년 7월 4일 업데이트 · 이도현

재산세와 종합부동산세(종부세)는 둘 다 부동산을 가지고 있어서 내는 보유세지만, 걷는 곳도 내는 사람도 다릅니다. 재산세는 부동산을 가진 사람이면 누구나 내고, 종부세는 그중 공시가격이 일정 금액을 넘는 사람만 냅니다. 2026년 기준으로 두 세금의 차이와 내가 종부세 대상인지 판단하는 법을 정리합니다.

재산세 vs 종부세: 핵심 차이 한 표로

두 세금은 부과 주체부터 대상, 공제, 세율, 납부시기까지 모두 다릅니다. 가장 큰 차이는 재산세는 모두가 내지만 종부세는 일부만 낸다는 점입니다.

재산세는 물건 하나하나에 매겨지지만, 종부세는 한 사람이 가진 전국의 주택 공시가격을 모두 합산해 판단합니다. 그래서 지방에 여러 채를 나눠 가진 경우에도 합산 금액이 공제액을 넘으면 종부세 대상이 됩니다.

종부세 대상: 나는 내는 사람일까

종부세 대상 여부는 보유 주택 공시가격의 합계로 정해집니다. 이 합계가 기본공제액을 넘는 부분에만 종부세가 붙습니다.

• 1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 공제됩니다. 즉 공시가격 12억원 이하인 집 한 채만 가진 세대는 종부세 대상이 아닙니다.
• 그 외(다주택자 등)는 인별로 9억원까지 공제됩니다. 여러 채를 합해 9억원을 넘으면 초과분에 종부세가 붙습니다.
• 1세대 1주택 12억원 공제를 받으려면 세대 전체가 주택 한 채만 보유해야 합니다. 배우자가 별도의 집을 가지고 있으면 1세대 1주택에 해당하지 않습니다.

공제 이후 과세표준은 다음과 같이 산정됩니다.

종부세 과세표준 = (주택 공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율(2026년 60%)

여기에 60세 이상 고령자 세액공제(연령별 20~40%)와 장기보유 세액공제(보유기간별 20~50%)가 있어 실제 세액은 더 줄 수 있습니다. 두 공제는 중복 적용되지만 합산 한도는 최대 80%입니다. 보유 주택 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다.

이중과세 조정: 둘 다 내지만 두 번 물리지는 않는다

같은 집에 재산세와 종부세가 모두 붙으면 세금을 두 번 내는 것처럼 보이지만, 종부세를 계산할 때 이미 부과된 재산세 상당액을 빼줍니다. 이것을 이중과세 조정이라고 합니다.

• 재산세는 그대로 냅니다. 7월과 9월에 지자체가 고지한 대로 납부합니다.
• 종부세는 산출세액에서 같은 재산에 부과된 재산세 상당액을 공제한 뒤 부과됩니다. 그래서 공제액을 넘는 고가 부분에 대해서만 추가로 세금이 붙는 구조입니다.
• 결과적으로 종부세 대상자는 재산세와 종부세를 모두 내지만, 겹치는 부분에 대해 이중으로 부담하지는 않습니다.

정리하면, 종부세는 재산세를 대체하는 세금이 아니라 재산세 위에 얹어지는 세금이며, 겹치는 만큼은 조정된다고 이해하면 됩니다.

납부 시기: 재산세는 여름, 종부세는 연말

두 세금은 과세기준일(6월 1일)은 같지만 실제 내는 시기가 다릅니다.

• 재산세는 지자체가 계산해 고지서를 보내주므로 받은 대로 내면 됩니다.
• 종부세는 국세청이 고지서를 보내주지만, 신고납부 방식으로 직접 신고해 낼 수도 있습니다. 납부기한(12월 15일)을 넘기면 가산세가 붙습니다.
• 재산세 흐름과 계산 구조는 2026 재산세 총정리에서 자세히 확인할 수 있습니다.

주의: 발행 시점 기준 정리입니다

• 기본공제 금액(1세대 1주택 12억원·그 외 9억원)과 공정시장가액비율(60%), 세율 구간은 2026년 기준입니다. 종부세는 공제·세율 개정이 잦으므로 실제 신고·납부 전에는 최신 기준을 반드시 확인하세요.
• 종부세 세율표는 과세표준 구간별 누진 구조이며, 위 범위는 개략적인 상·하한입니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 모의계산으로 확인하는 것이 안전합니다.
• 1세대 1주택 판정, 합산배제 주택, 부부 공동명의 특례 등은 사정에 따라 결과가 크게 달라집니다.

본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고·납부나 이의 전에는 아래 공식 출처와 국세청·홈택스에서 최신 기준을 반드시 확인하세요.

출처: 국세청 — 종합부동산세 세율 · 국세청 홈택스 · 찾기쉬운 생활법령정보 — 종합부동산세 · 국가법령정보센터 — 종합부동산세법