신혼부부 내 집 마련 부대비용, 집값 말고 현금 얼마 드나

내 집 마련을 준비하는 신혼부부가 먼저 두드리는 계산은 대개 “집값 얼마, 대출 얼마”입니다. 그런데 계약서에 도장을 찍고 나면 대출로 메워지지 않는 돈이 줄줄이 나갑니다. 취득세 고지서가 오고, 중개보수를 정산하고, 등기 비용을 내고, 텅 빈 집에 냉장고와 세탁기를 들여야 합니다. 이 글은 집값 외에 현금으로 나가는 돈을 항목별로 총정리합니다.

부대비용은 왜 신혼부부에게 유독 크게 다가오나

집을 사는 사람 누구에게나 취득세·중개보수·등기비는 붙습니다. 그런데 신혼부부에게는 살림을 처음부터 새로 꾸린다는 항목이 하나 더 얹힙니다. 쓰던 가전을 옮기는 이사와 달리 신혼집은 대개 빈집에 가전을 새로 들입니다. 부대비용의 무게중심이 세금이 아니라 혼수 쪽으로 기우는 이유입니다. 실제로 듀오 조사에서도 주택을 제외한 결혼 준비 비용 중 부담이 컸던 항목은 예식홀(37.2%)에 이어 혼수가 33.8%로 2위였습니다.

이 글은 매수 가능 금액을 역산하는 글이 아닙니다. 자기자본으로 얼마까지 살 수 있는지가 궁금하다면 2억 있으면 서울 아파트 얼마까지를 보시고, 여기서는 부대비용 항목 자체를 하나씩 열어보겠습니다.

1. 세금 — 취득세·지방교육세·농어촌특별세

집을 사면 가장 먼저 붙는 것이 취득세입니다. 취득세는 취득가액 구간에 따라 세율이 다릅니다.

지방세법 제11조 제1항 제8호 가목은 “가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10”이라고 정하고 있습니다. 여기에 두 가지가 따라붙습니다.

• 지방교육세: 취득세액의 10%
• 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 초과일 때만 부과(대체로 거래가액의 0.2% 수준)

농어촌특별세법 제4조 제11호가 국민주택규모(전용 85㎡) 이하 서민주택 취득을 비과세로 정하고 있어, 신혼부부가 많이 찾는 전용 59㎡·84㎡ 아파트는 농특세가 붙지 않습니다.

생애최초라면 200만원(주택 유형에 따라 300만원)이 깎인다

무주택 상태에서 처음 집을 사는 경우 지방세특례제한법 제36조의3의 생애최초 주택구입 취득세 감면이 적용됩니다.

• 대상: 취득가액 12억원 이하 주택의 유상취득
• 감면 한도: 200만원(산출세액 200만원 이하면 전액 면제, 초과 시 200만원 공제). 단 제36조의3 제1항 제1호 주택 — 전용 60㎡ 이하이고 취득가 3억원(수도권 6억원) 이하인 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택, 요건을 갖춘 다가구주택, 인구감소지역 주택 — 은 한도가 300만원입니다. 신혼 첫 집으로 흔한 빌라·도시형 생활주택이라면 300만원 구간일 수 있으니 유형을 먼저 확인하세요(아래 예시의 전용 59㎡ 아파트는 제1호에서 아파트가 제외돼 200만원).
• 소득요건: 없음(폐지)
• 일몰기한: 2028년 12월 31일 취득분까지
• 사후관리: 취득일부터 3년 이내 매각·증여·임대 등 다른 용도 사용 시 감면분 추징

가상 예시 — 서울 전용 59㎡, 매매가 5억원, 생애최초인 경우:

5억 × 1% = 500만원 + 지방교육세 50만원 = 550만원 → 생애최초 감면 200만원 → 취득세 등 350만원

농특세는 전용 59㎡라 0원입니다. 만약 같은 가격에 전용 90㎡를 샀다면 농특세 약 100만원이 추가돼 부대비용이 그만큼 늘어납니다.

2. 중개보수 — 구간별 상한요율 안에서 협의

중개보수는 정해진 금액이 아니라 거래금액 구간별 상한요율 안에서 협의하는 돈입니다.

5억원 아파트는 2억~9억 구간(0.4% 상한)에 들어가 최대 200만원입니다(부가세 별도가 붙을 수 있습니다). 상한이라는 점이 중요합니다 — 실제로는 이보다 낮게 협의되기도 합니다.

신혼부부가 놓치기 쉬운 것은 중개보수가 두 번 나갈 수 있다는 점입니다. 전세로 시작해 몇 년 뒤 매수로 갈아타면 전세 때 한 번(임대차는 별도 요율), 매수 때 또 한 번 냅니다. 전세와 매수를 저울질한다면 서울 신혼부부 주거 로드맵에서 전체 경로를 먼저 그려보는 편이 좋습니다.

3. 등기 비용 — 국민주택채권과 법무사 보수

등기 비용은 국민주택채권과 법무사 보수 두 갈래입니다. 채권 매입액은 매매가가 아니라 시가표준액 × 지역별 매입률로 정해지고, 매입한 채권을 즉시 되팔면 매입액 전액이 아니라 할인차액만 부담합니다.

가상 예시 — 매매가 5억, 시가표준액 3억5천만원인 서울 아파트라면 2억6천만~6억 구간(26/1,000)이 적용돼 3.5억 × 26/1,000 = 910만원 채권을 매입하고, 할인율이 10%라면 실제 부담은 약 91만원입니다. 여기에 법무사 보수·실비 약 30만원을 더해 등기 관련 약 120만원으로 잡았습니다. 이 120만원은 채권과 법무사 보수만 계상한 금액이고, 등기 단계에서는 매매계약서 인지세(5억이면 15만원)와 등기 신청수수료(부동산당 18,000원)가 별도로 나갑니다. 할인율은 매 영업일 바뀌므로 이 금액은 등기 당일에만 확정됩니다.

구간별 매입률 표와 즉시매도 구조, 인지세·등기 신청수수료까지 등기 비용만 따로 판 내용은 국민주택채권 매입액 계산과 즉시매도에 정리했습니다. 등기부에 무엇이 기록되는지는 등기부등본 갑구·을구 보는 법에서 다룹니다.

4. 이사비 — 공표된 평균이 없는 항목

이사비는 앞의 세 항목과 성격이 다릅니다. 취득세·중개보수·채권은 법령과 요율로 정해지지만, 이사비에는 표준요율표도 없고 공표된 조사 통계도 없습니다. 이사 중개 플랫폼의 시세표는 자사 서비스 가격 안내이지 표본을 설계해 조사한 통계가 아니라, 이 글에서는 금액을 제시하지 않습니다.

대신 견적을 좌우하는 변수를 알아두는 편이 실질적입니다. 요금은 평형이 아니라 짐의 부피(톤수)와 투입 인원으로 정해지고, 여기에 성수기·손 없는 날 가산금, 사다리차·엘리베이터 사용료가 붙습니다. 특히 신혼집은 두 사람의 짐을 합치는 경우가 많아 출발지가 두 곳이면 견적이 한 번 더 붙습니다. 방문 견적으로 확인하고 톤수와 추가 요금을 계약서에 적어두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

5. 혼수 — 이 글의 가장 큰 변수

여기까지가 집을 사면 누구나 내는 돈이라면, 혼수는 신혼부부의 부대비용을 갈라놓는 항목입니다. 세금·중개·등기를 다 합쳐도 약 670만원인데, 혼수는 조사 평균만으로도 그 두 배에서 네 배에 이릅니다.

조사기관이 말하는 혼수 평균

먼저 조사 수치입니다. 여기서 중요한 것은 기관마다 숫자가 크게 다르다는 사실 자체입니다.

두 조사의 혼수 평균이 1,445만원과 2,615만원으로 1,000만원 넘게 벌어집니다. 조사 시점과 혼수의 범위(가구·인테리어·주방용품을 어디까지 넣는지)가 다르기 때문입니다. 가연 조사에서는 혼수 응답이 “각자 사용하던 것을 합해 비용이 들지 않은 0원부터 최대 5억원까지” 분포했다고 밝히고 있습니다. 이렇게 흩어진 분포에서 평균 하나로 내 예산을 정하기는 어렵습니다. 두 조사 모두 결혼정보회사가 자사 서비스 이용층을 상대로 돌린 설문이라 국가 승인통계가 아니고, 결혼 준비에 많이 지출하는 층으로 표본이 쏠려 실제보다 높게 잡혔을 수 있습니다. 참고로 듀오 조사에서 꼽힌 혼수 필수 가전은 침대·냉장고·청소기였습니다.

냉장고 얼마, 세탁기 얼마 — 이 통계는 없다

그럼 품목별로는 얼마일까요. 신혼 가전의 품목별 평균 가격을 조사한 공신력 있는 통계는 찾지 못했습니다. 확인한 채널은 다음과 같습니다.

인터넷에 흔히 도는 “냉장고 ○○만원, 4대 가전 ○○만원” 같은 숫자는 대부분 유통사·견적 플랫폼·블로그가 자사 상품을 기준으로 낸 견적입니다. 조사된 평균이 아니므로 이 글에서는 품목별 금액을 제시하지 않습니다. 가전 가격은 브랜드·사양·시점에 따라 움직이는 시장 가격이라 직접 견적을 받아 비교하는 편이 정확합니다.

숫자 대신 예산에서 실제로 효과가 있는 것은 빌트인 중복 확인입니다. 시스템 에어컨이나 인덕션이 이미 설치된 집이라면 그 품목을 견적에서 빼면 되므로, 계약 전 평면도와 기본 사양을 확인해두면 중복 지출을 피할 수 있습니다.

목돈 부담에 가전 구독(렌탈)을 검토한다면, 한국소비자원이 실태조사에서 “대부분의 사업자가 월 이용료만 강조할 뿐” 총 비용·판매가격을 충분히 알리지 않는다고 지적한 점을 감안해 약정 기간 전체의 누적 총비용과 일시불 판매가를 나란히 놓고 보는 편이 안전합니다.

다 합치면 — 5억 아파트 부대비용 총정리

앞의 항목을 한 표에 모으되, 성격이 다른 두 층은 섞지 않고 나눠 적었습니다.

①은 5억·전용 59㎡·생애최초를 가정한 가상 예시이며, 시가표준액·전용면적·채권 할인율에 따라 달라집니다. 2억으로 서울 아파트 얼마까지가 같은 5억원대 부대비용을 800만~1,500만원으로 잡은 것은 이사·수리 예비비까지 포함한 범위여서이고, 이 글의 670만원은 법령과 요율로 확정되는 항목만 모은 값입니다.

여기서 읽어야 할 것은 합계가 아니라 구조입니다.

• ①은 계산해서 확정할 수 있습니다. 취득세·중개보수·채권은 법령과 요율로 정해지니 미리 계산에 넣어야 합니다.
• ②는 확정할 수 없습니다. 조사기관 평균끼리도 1,170만원이 벌어지고 품목별 공식 통계는 없습니다. 내 견적으로 정해야 하는 층입니다.
• ①도 ②도 대출로 메워지지 않습니다. 주택담보대출은 집값을 대상으로 나오지, 취득세와 냉장고를 대상으로 나오지 않습니다.

정책대출 경로가 궁금하다면 보금자리론 자격·한도 정리와 정부지원 대출 소득조건과 금리에서 요건을 확인할 수 있습니다. 다만 정책대출을 받더라도 부대비용은 별도 현금이라는 구조는 그대로입니다.

정리하며

“집값 말고 얼마가 더 드나”의 답은 두 층으로 나뉩니다. 법령으로 정해져 계산되는 약 670만원(5억 기준 가상 예시)이 한 층이고, 그 위에 조사 평균조차 1,445만원과 2,615만원으로 갈리는 혼수가 또 한 층입니다. 앞은 확정하는 돈, 뒤는 견적으로 정하는 돈입니다. 총액을 외우는 것보다 중요한 것은 이 돈이 대출 밖에 있는 현금이라는 점을 계산의 출발점에 놓는 것입니다. 대출한도만 보고 집값을 정하면, 계약 이후 이 항목들이 한꺼번에 청구서로 돌아옵니다.

주요 출처(1차)

• 국가법령정보센터 — 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)
• 국가법령정보센터 — 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 취득세 감면)
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 국민주택채권 매입액 계산 방법
• 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 시행령 제35조(비과세되는 증여재산의 범위등)
• 한국소비자원 — 가전 구독(렌탈) 서비스 거래 실태조사
• 듀오 결혼비용 보고서 — 신혼부부 1,000명 조사 결과 보도
• 가연결혼정보 2024 결혼비용 리포트 — 조사 결과 보도